Comment calculer la rentabilité d’un investissement locatif

Tu veux savoir comment calculer la rentabilité d’un investissement locatif sans te perdre dans des tableaux Excel infinis Tu as raison de t’y mettre tout de suite. La base est simple la rentabilité brute te dit si le bien a du potentiel, la rentabilité nette te dit ce qu’il reste vraiment pour toi, et la rentabilité nette nette te montre ce que tu touches une fois la fiscalité passée par là. On attaque par le concret, ensuite on affine.

Les trois rentabilités que tu dois absolument maîtriser

On ne va pas faire durer le suspense. Pour analyser un investissement locatif tu as trois niveaux à regarder. Première marche la rentabilité brute, ultra rapide à calculer, parfaite pour faire un tri express entre les annonces. Deuxième marche la rentabilité nette, qui prend en compte les charges et te rapproche de la réalité. Troisième marche la rentabilité nette nette, avec la fiscalité et ton mode de location, qui te dit ce qui tombe réellement sur ton compte.

La rentabilité brute c’est ton filtre de premier niveau. Tu prends le loyer annuel et tu le compares au prix d’achat frais inclus. Si tu visites beaucoup de biens tu peux dégainer ce calcul en deux minutes dans ton téléphone pour voir si tu continues la discussion avec l’agent ou si tu passes au bien suivant. C’est rapide, imparfait, mais terriblement efficace pour savoir où tu mets ton énergie.

La rentabilité nette commence à parler comme un investisseur sérieux. Tu enlèves de tes loyers annuels toutes les charges récurrentes liées au logement avant de comparer au coût total de ton acquisition. C’est à ce niveau que tu vois apparaître les effets des charges de copropriété, de la taxe foncière ou des assurances. Un bien qui avait l’air canon en brut peut devenir très moyen en net si la copro est un gouffre financier.

La rentabilité nette nette inclut la fiscalité. C’est là qu’on sépare les biens qui font plaisir à l’égo et ceux qui construisent vraiment ton patrimoine. Suivant que tu es en location nue ou meublée, LMNP ou non, fortement imposé ou pas, le même appartement peut être une pépite pour toi et une mauvaise affaire pour ton voisin. C’est aussi à ce stade que tu compares l’immobilier à d’autres placements, comme la bourse ou l’or.

• Rentabilité brute filtre rapide pour sélectionner les biens
• Rentabilité nette vision réaliste après charges
• Rentabilité nette nette résultat concret après impôts

La formule ultra simple de la rentabilité brute

On commence par la plus accessible. Pour calculer la rentabilité brute d’un investissement locatif tu appliques cette formule loyers annuels divisés par le coût total du bien, le tout multiplié par cent. Le coût total ce n’est pas juste le prix affiché sur l’annonce, c’est le prix d’achat, plus les frais de notaire, plus éventuellement les frais d’agence si tu les payes.

Imaginons que tu achètes un appartement à 180 000 euros, frais de notaire inclus, que tu loues 800 euros par mois. Tes loyers annuels sont de 9 600 euros. Ta rentabilité brute est donc de 9 600 divisé par 180 000 multiplié par cent, soit 5,33 pour cent. Ce chiffre tu peux le comparer à d’autres biens, à d’autres villes, et aux rendements moyens que tu observes en immobilier locatif.

La rentabilité brute ne tient pas compte des charges, ni des impayés, ni des travaux, ni des vacances locatives. C’est pour ça qu’elle est toujours plus flatteuse que la réalité. Mais pour rapidement répondre à la question comment calculer la rentabilité d’un investissement locatif avant même de visiter, c’est l’outil parfait. Tu le fais de tête, tu élimines les aberrations et tu gardes les biens à creuser.

Si tu veux creuser le sujet des stratégies globales et voir comment ce calcul rentre dans une vision plus large de ton patrimoine je te conseille de jeter un oeil à ce guide sur comment investir dans l’immobilier. On y parle aussi de budget, de financement et de choix de marché, ce qui complète très bien le calcul de rentabilité.

Maintenant qu’on a posé la base, on va passer à ce qui t’intéresse vraiment combien tu gagnes réellement avec ton investissement locatif. C’est là que la rentabilité nette entre en jeu. Même si le brut est correct, un bien peut être plombé par des charges délirantes, des travaux à répétition ou une taxe foncière bien salée. Tu ne veux pas découvrir ça après la signature.

Comment calculer la rentabilité nette de ton investissement locatif

Pour calculer la rentabilité nette tu vas partir cette fois de tes loyers annuels encaissés et tu vas retirer toutes les charges supportées par le propriétaire. On parle ici des charges que tu payes réellement, pas celles refacturées au locataire. L’idée est simple on veut savoir ce qu’il te reste avant impôts.

La formule est la suivante loyers annuels moins charges annuelles du propriétaire, le tout divisé par le coût total du bien, puis multiplié par cent. Tu remarques qu’on garde la même base de coût que pour la rentabilité brute, c’est simplement le numérateur qui change. Plus tes charges sont maîtrisées, plus l’écart entre brut et net est faible. Et crois moi, entre deux biens avec la même rentabilité brute, tu préfèreras toujours celui qui a le moins de charges.

Reprenons notre exemple. Appartement acheté 180 000 euros, loyer 9 600 euros par an. Imaginons maintenant que tes charges de copro non récupérables soient de 900 euros par an, ta taxe foncière de 1 000 euros, ton assurance propriétaire non occupant de 150 euros, plus 350 euros par an de petits travaux et entretien en moyenne. Tu as donc 2 400 euros de charges annuelles.

Ton revenu net avant impôts est donc de 9 600 moins 2 400 soit 7 200 euros. Ta rentabilité nette est de 7 200 divisé par 180 000 multiplié par cent, soit 4 pour cent. Tu vois la différence avec les 5,33 pour cent de la rentabilité brute. C’est ce chiffre qui commence à être intéressant pour comparer à d’autres placements que l’immobilier.

• Loyers annuels de base brut
• Moins charges non récupérables copro, taxe foncière, assurances, entretien
• Divisé par le coût total du bien pour obtenir la rentabilité nette

Ce qu’il faut vraiment inclure dans les charges

Le piège classique c’est d’oublier des postes de dépenses. Tu regardes vite fait les charges de copropriété et la taxe foncière, tu poses un chiffre au hasard pour les travaux et tu obtiens une rentabilité super jolie, mais pas très crédible. Pour que ton calcul de rentabilité d’un investissement locatif soit sérieux tu dois repartir des documents réels, pas d’une impression générale.

Dans les charges annuelles, pense aux frais de gestion si tu passes par une agence, à la garantie loyers impayés si tu la prends, aux abonnements spécifiques éventuels, au coût moyen des petites réparations. Un chauffe eau qui lâche tous les dix ans ce n’est pas dramatique, mais il faut le lisser sur la durée. Même chose pour un ravalement de façade en copropriété, tu peux l’intégrer comme une provision annuelle dans ton calcul.

Autre élément à ne pas oublier la vacance locative. Tu n’auras pas forcément ton bien loué 12 mois sur 12 toute ta vie. Tu peux intégrer un mois de vacance tous les deux ou trois ans, selon le marché local. Cela revient à retirer quelques pour cent de tes loyers annuels dans le calcul. C’est un peu moins sexy sur le papier, mais tellement plus proche de ce qui se passera dans la vraie vie.

Si tu travailles sur un projet assez serré en budget, le choix entre location nue et location meublée peut aussi changer complètement l’équation. Pour aller plus loin sur les stratégies et les types de biens adaptés à ton profil, tu peux explorer nos conseils sur l’investissement immobilier locatif. Tu verras que la stratégie choisie influence directement la rentabilité nette que tu vas cibler.

Inclure ou non le crédit dans le calcul de rentabilité

Question qui revient tout le temps est ce que je dois intégrer mon crédit immobilier dans la rentabilité La réponse courte le calcul de rentabilité se fait en principe hors financement. On mesure la performance du bien lui même, pas la structure du crédit. Le financement, lui, va jouer sur ton cash flow, c’est à dire ce qu’il te reste chaque mois une fois la mensualité payée.

Par contre, si tu veux te mettre à la place de ton banquier et voir si ton opération tient la route pour toi au quotidien, tu peux faire un calcul complémentaire. Tu prends tes loyers nets de charges et tu compares à ta mensualité de crédit. Si tu es en cash flow positif, c’est le bien qui paye ton crédit. Si tu es légèrement négatif, tu sais combien tu dois rajouter chaque mois pour porter ton investissement.

On passe au dernier étage de la fusée la rentabilité nette nette, celle qui tient compte des impôts. C’est là que beaucoup d’investisseurs se font surprendre. Sur le papier, la rentabilité nette avait l’air très correcte, puis arrive la première déclaration et les choses deviennent soudainement moins glamour. Autant calculer l’effet fiscal dès maintenant.

Comment intégrer la fiscalité dans la rentabilité locative

Pour obtenir ta rentabilité nette nette tu pars de ton revenu net de charges, puis tu enlèves ce que tu paies réellement en impôts et prélèvements sociaux sur ces loyers. Là, ton régime fiscal change beaucoup de choses location nue au régime micro foncier ou réel, location meublée au régime micro BIC ou réel, statut LMNP avec amortissement, etc. C’est ce choix qui fait parfois passer une rentabilité moyenne en apparence en excellente opération après fiscalité.

Si tu es fortement imposé, la location meublée au réel, avec amortissement du bien, peut réduire fortement ton revenu imposable pendant plusieurs années. Ton cash flow reste le même, mais ton impôt baisse. Ton calcul de rentabilité nette nette doit donc être adapté à ton régime. Tu prends ton revenu net, tu appliques ton taux d’imposition effectif lié à cette activité, et tu obtiens ton revenu net après impôts, à rapporter au coût du bien.

Tu peux aussi comparer ton rendement immobilier net net à d’autres solutions. Par exemple à un investissement en bourse ou en SCPI. Si tu hésites entre plusieurs classes d’actifs, un passage par cette réflexion globale sur ton patrimoine peut t’aider à arbitrer. Sur Virtuel Immo on a d’ailleurs un dossier complet pour t’aider à choisir la bonne répartition entre bourse et pierre.

• Partir du revenu net de charges
• Appliquer ton régime fiscal réel, pas théorique
• Comparer la rentabilité nette nette aux autres placements

Un exemple complet de calcul de rentabilité locative

On reprend notre exemple, mais cette fois jusqu’au bout. Tu achètes un bien 180 000 euros tout compris, tu encaisses 9 600 euros de loyers annuels, tu as 2 400 euros de charges de propriétaire. Ta rentabilité nette avant impôts est de 4 pour cent, on l’a vu. Imaginons maintenant que tu sois imposé à 30 pour cent et que tu sois en location nue au régime réel.

Après déduction des charges, ton revenu foncier imposable est de 7 200 euros. Tu paies environ 30 pour cent d’impôts plus 17,2 pour cent de prélèvements sociaux, soit 47,2 pour cent au total, sur ces 7 200 euros. Cela représente environ 3 398 euros d’impôts et prélèvements. Ton revenu net net est donc de 7 200 moins 3 398 soit environ 3 802 euros.

Ta rentabilité nette nette est donc de 3 802 divisé par 180 000 multiplié par cent, soit environ 2,11 pour cent. Là tu vois très concrètement l’effet de la fiscalité sur ton rendement immobilier. Tu peux décider à partir de là de changer de régime fiscal, de basculer vers du meublé, ou de cibler des biens avec plus de potentiel de plus value pour compenser une rentabilité locative modeste.

Étape	Montant annuel
Loyers bruts	9 600 euros
Charges propriétaire	2 400 euros
Revenu net avant impôts	7 200 euros
Impôts prélèvements	3 398 euros environ
Revenu net net	3 802 euros environ

Comment utiliser ces calculs pour prendre de bonnes décisions

Connaître la formule de comment calculer la rentabilité d’un investissement locatif c’est bien, savoir t’en servir pour agir c’est mieux. En pratique, tu vas utiliser la rentabilité brute pour faire ton tri initial, la rentabilité nette pour comparer des biens entre eux dans une même ville, et la rentabilité nette nette pour valider que l’opération a du sens pour toi, avec ta fiscalité et tes objectifs.

Si tu cherches surtout à te constituer un patrimoine sur le long terme, tu accepteras peut être une rentabilité locative un peu plus faible dans une zone très dynamique où la valeur du bien a de bonnes chances de grimper. Dans ce cas tu complèteras le calcul de rentabilité par un calcul de plus value potentielle. Pour t’entraîner à cette gymnastique tu peux aller voir notre guide sur le calcul de la plus value immobilière, cela complète très bien ta vision de la performance globale.

Si au contraire ton objectif c’est de générer du cash flow rapidement, tu vas chercher des biens avec une rentabilité nette élevée, en prenant en compte tous les coûts réels. Tu feras particulièrement attention aux travaux, aux charges de copropriété et à la fiscalité. Et tu garderas toujours la même logique ne pas se fier au seul loyer affiché, mais regarder la photo complète du projet.

Tu as maintenant une méthode claire pour calculer, comprendre et comparer la rentabilité de tes investissements locatifs. Tu peux la réutiliser pour chaque nouveau projet, affiner tes hypothèses au fur et à mesure, et surtout éviter de te laisser séduire par des annonces trop belles. Si tu veux aller plus loin dans la construction de ta stratégie patrimoniale en partant de ces bases, tu peux aussi explorer d’autres pistes d’investissement sur Virtuel Immo, notamment via nos dossiers sur l’investissement immobilier au sens large.