Comment calculer son taux d’endettement pour un crédit immobilier

Tu veux savoir comment calculer ton taux d’endettement pour un crédit immobilier sans te perdre dans les formules bancaires obscures Tu es au bon endroit Ton taux d’endettement c’est simplement le rapport entre tes charges de crédits mensuelles et tes revenus mensuels Si tu veux une réponse cash si ton taux dépasse environ 35 pour cent les banques vont commencer à tiquer et ton projet peut être bloqué

Comment calculer son taux d’endettement pour crédit immobilier en pratique

On attaque tout de suite avec la formule que les banques utilisent pour ton taux d’endettement immobilier Rien de magique juste des chiffres et un peu de rigueur

La formule du taux d’endettement pour un crédit immobilier est la suivante

Taux d’endettement égale mensualités de crédits plus charges fixes le tout divisé par revenus nets puis multiplié par cent

Concrètement tu additionnes toutes tes mensualités de prêts crédits conso prêt auto éventuel crédit immobilier déjà en cours plus tes charges fixes si la banque les prend en compte par exemple certaines pensions et tu divises par tes revenus nets salaires loyers perçus pensions alimentaires reçues Ensuite tu multiplies par cent pour obtenir un pourcentage

Exemple simple pour te repérer vite

Tu gagnes mille huit cents euros nets par mois Tu as déjà cent cinquante euros de crédit auto Tu vises une mensualité de prêt immobilier de sept cents euros

Tu calcules ton taux d’endettement comme cela

Mensualités de crédits cent cinquante plus sept cents égale huit cent cinquante euros
Revenus nets mille huit cents euros
Taux d’endettement égale huit cent cinquante divisé par mille huit cents fois cent soit quarante sept pour cent

Là tu vois tout de suite le souci quarante sept pour cent c’est trop élevé pour obtenir un crédit immobilier sereinement sans revenus très confortables à côté Tu dois soit réduire la mensualité soit augmenter l’apport soit rallonger la durée

Quels revenus et quelles charges la banque prend vraiment en compte

Pour calculer ton taux d’endettement immobilier les banques ne retiennent pas tout Ce qui les intéresse ce sont tes revenus réguliers et tes charges certaines Tu dois donc être très précis dans ce que tu entres dans le calcul

Côté revenus on parle des revenus nets Et on reste sur ce qui est stable et prouvable contrat de travail bulletins de salaire avis d’imposition

Salaires nets après prélèvements
Revenus locatifs en général avec un abattement de vingt à trente pour cent
Pensions alimentaires reçues
Revenus d’indépendant moyen sur plusieurs années

Côté charges la banque regarde surtout ce qui est prélevé tous les mois de manière certaine crédits en cours pensions alimentaires versées parfois certains loyers si tu gardes une résidence principale en location Elle ne compte pas Netflix ni le resto du vendredi même si ce serait plus réaliste

Le fameux seuil des trente cinq pour cent c’est du béton ou pas

On parle souvent du plafond des trente cinq pour cent de taux d’endettement pour un crédit immobilier C’est un repère fort mais ce n’est pas une loi gravée dans le marbre Certaines banques peuvent accepter un peu plus si tu as de gros revenus ou un patrimoine solide Sauf que si tu dépasses ces trente cinq pour cent sans situation en béton armé tu entres dans la zone rouge pour ton budget perso

Ce seuil est lié à une logique simple au delà d’un certain niveau d’endettement tu ne peux plus absorber les imprévus hausse de charges séparation coup dur pro C’est pour cela que les banques vérifient ton taux d’endettement et ta capacité à vivre correctement après mensualités ce qu’on appelle le reste à vivre

Si tu veux creuser la façon dont les banques analysent ton dossier au delà du taux d’endettement tu peux aller voir cet article sur ce que la banque vérifie avant d’accorder un prêt immobilier Cela t’aidera à comprendre toute la logique derrière leurs calculs

Maintenant que tu sais comment calculer ton taux d’endettement pour un crédit immobilier on va passer à ce qui t’intéresse vraiment comment utiliser ce calcul pour savoir combien tu peux emprunter concrètement et voir si ton projet tient la route

De ton taux d’endettement au montant de crédit immobilier possible

Une fois que tu as ton revenu mensuel net et éventuellement des crédits en cours tu peux estimer la mensualité maximale que la banque acceptera pour ton prêt immobilier puis en déduire ton budget d’achat C’est là que ton calcul de taux d’endettement prend tout son sens

Si tu veux rester dans les clous tu peux partir sur un taux d’endettement cible autour de trente à trente cinq pour cent Tu restes confortable tu rassures la banque et tu ne vis pas uniquement pour rembourser ton prêt

Étape un combien peux tu mettre chaque mois dans ton prêt

On commence par la base revenus moins crédits actuels Tu appliques ensuite le pourcentage de taux d’endettement visé

Par exemple tu gagnes deux mille cinq cents euros nets par mois Tu as cent euros de crédit conso par mois Tu vises un taux d’endettement de trente trois pour cent

Capacité totale d’endettement deux mille cinq cents fois zéro virgule trente trois égale huit cent vingt cinq euros
Tu soustrais ton crédit conso cent euros donc il reste sept cent vingt cinq euros de mensualité possible pour ton prêt immobilier

Avec ces sept cent vingt cinq euros tu peux ensuite estimer le montant de crédit immobilier avec la durée et un taux moyen par exemple vingt cinq ans avec un taux de quatre pour cent hors assurance Tu peux faire le calcul avec un simulateur mais retiens l’idée plus tu rallonges la durée plus tu peux emprunter pour la même mensualité

Étape deux tu relies tout cela à un vrai projet immobilier

Le but ce n’est pas juste un taux sur un papier c’est de savoir si tu peux t’offrir l’appart qui t’a tapé dans l’œil ou cette maison avec jardin Pour cela tu dois ajouter au crédit les frais annexes frais de notaire travaux éventuels frais de dossier assurance emprunteur

Ton taux d’endettement ne prend pas directement en compte les frais ponctuels mais ces frais réduisent ton apport et peuvent t’obliger à emprunter plus Donc si ton taux d’endettement est déjà haut tu auras moins de marge pour intégrer ces coûts supplémentaires dans le financement

Si tu veux te faire une idée réaliste du prix du bien que tu peux viser intéresse toi aussi à la valeur des biens sur le marché local Tu peux jeter un œil à notre guide pour estimer un bien immobilier cela t’aidera à aligner budget théorique et prix réels

Le reste à vivre l’autre chiffre que tu ne dois pas négliger

Même si tu restes sous trente cinq pour cent de taux d’endettement pour ton crédit immobilier tu peux te retrouver trop juste si ton revenu est faible Ce qui compte vraiment c’est ce qu’il te reste après toutes tes mensualités pour vivre tous les mois

C’est ce qu’on appelle le reste à vivre montant qui doit couvrir nourriture transports assurances charges courantes loisirs et tous les imprévus Si ton reste à vivre tombe trop bas la banque peut refuser le dossier même avec un taux d’endettement correct

Sur un petit revenu mieux vaut viser un taux d’endettement plus bas même si techniquement on te propose plus
Sur un gros revenu dépasser un peu les trente cinq pour cent peut être accepté car le reste à vivre reste confortable

Pour ton confort perso ne te contente pas du seuil théorique Mets toi dans la peau de toi dans deux ans en train de payer cette mensualité tous les mois Est ce que tu vis correctement ou est ce que tu comptes les centimes chaque fin de mois

Optimiser son taux d’endettement avant de demander un prêt immobilier

Si ton taux d’endettement est un peu trop élevé pour ton crédit immobilier tu n’es pas condamné Tu peux agir en amont avant même de voir la banque et là on rentre dans les réflexes de pro

Réduire les charges qui plombent ton taux

La solution la plus directe faire baisser tes charges récurrentes Tu ne peux pas faire disparaître un crédit par magie mais tu peux l’anticiper

Avant de déposer ton dossier de prêt immobilier regarde ce que tu peux solder crédit conso petit prêt renouvelable ou regroupement de crédits si c’est cohérent Tu gagnes quelques points de taux d’endettement pourquoi pas plusieurs centaines d’euros de mensualités

Évite de prendre de nouveaux crédits conso dans les mois qui précèdent ta demande de prêt
Si tu peux rembourser un crédit en avance fais le avant de présenter ton dossier
Fais le ménage dans tes comptes découverts récurrents paiements en plusieurs fois

Chaque mensualité en moins se traduit directement par une capacité d’emprunt en plus en face Tu comprends vite l’intérêt quand tu vois l’impact sur le prix du bien que tu peux viser

On garde le même fil conducteur tu veux un crédit immobilier fluide pas un piège à dettes Ton taux d’endettement doit donc être optimisé intelligemment pas gonflé à bloc juste pour acheter plus grand que ce que tu peux vraiment assumer

Jouer sur les revenus et la durée pour faire respirer ton projet

Tu peux aussi agir sur la partie revenus de ton taux d’endettement Tout n’est pas figé Tu ne vas pas doubler ton salaire en une nuit d’accord mais tu peux clarifier et consolider ce que tu présentes à la banque

Stabiliser et valoriser tes revenus

Si tu es en CDD en période d’essai ou avec des revenus variables la banque va être plutôt frileuse Pour ton taux d’endettement immobilier ce qui rassure c’est la stabilité pas juste le montant maximum que tu as déjà touché une fois

Tu peux par exemple attendre la fin d’une période d’essai avoir un an d’historique si tu es indépendant ou regrouper plusieurs revenus dans un projet à deux Les banques aiment les projets où les revenus sont prévisibles et traçables

Présente des justificatifs propres bulletins de salaire relevés bancaires sans mouvements suspects
Si tu as des revenus locatifs structure les bien avec baux et preuves d’encaissement
Évite de multiplier les statuts et les revenus trop instables au moment de la demande

N’oublie pas non plus que certains revenus sont moins intégrés par les banques comme les primes exceptionnelles ou certains bonus donc ne construis pas ton projet immobilier uniquement dessus ce serait un peu jouer avec le feu

Jouer sur la durée du prêt sans te piéger

Tu l’as deviné si tu augmentes la durée du crédit immobilier ta mensualité baisse et ton taux d’endettement descend mécaniquement Cela peut faire passer un dossier limite en dossier accepté mais tu dois rester lucide

Un prêt plus long c’est plus d’intérêts payés et un engagement qui dure parfois plus de vingt cinq ans C’est acceptable si c’est le seul moyen de rentrer dans ton projet et si tu gardes une bonne capacité d’épargne à côté Cela peut aussi être temporaire renégociation ou remboursement anticipé plus tard

Dis toi que ta banque regarde ton taux d’endettement mais aussi l’ensemble de ta stratégie financière Et si tu veux avancer sur la création de patrimoine tu peux explorer nos dossiers pour investir dans l’immobilier ou investir ton argent via l’immobilier

Les erreurs classiques à éviter avec le taux d’endettement

Quand on discute taux d’endettement pour un crédit immobilier il y a quelques pièges dans lesquels tout le monde tombe au début Si tu les évites tu auras déjà un dossier plus sérieux que la moyenne

Se fier uniquement au pourcentage et oublier la vie réelle

Rester sous trente cinq pour cent ne veut pas dire que ton projet est sain automatiquement Ton style de vie ta zone géographique tes charges quotidiennes changent tout Une famille avec deux enfants et voiture en zone rurale n’a pas le même budget qu’un célibataire en centre ville même taux d’endettement même revenus

Un réflexe simple fais ton propre budget mensuel détaille charges fixes et variables et vois combien tu peux réellement consacrer à une mensualité sans te serrer la gorge Les simulateurs c’est bien ton ressenti sur ton compte en banque c’est mieux

Ne te laisse pas aveugler par le montant maximal que la banque te propose
Garde toujours une marge de sécurité pour les imprévus et la hausse possible des charges
Utilise ton taux d’endettement comme garde fou pas comme objectif à atteindre à tout prix

Oublier certains crédits ou revenus dans le calcul

Quand tu calcules ton taux d’endettement pour ton crédit immobilier ne triche pas avec toi même Si tu zappes un crédit conso ou que tu arrondis tes revenus dans le bon sens tu n’aides personne surtout pas toi Tes comptes eux ne tricheront pas

La banque a accès à tes relevés et à ton historique Elle repère vite les oublis de bonne foi ou les angles morts volontaires Mieux vaut partir sur une base ultra transparente quitte à ajuster ton projet surface localisation budget ou calendrier

Tu fais quoi maintenant avec tout cela

Si tu as lu jusqu’ici tu sais calculer ton taux d’endettement tu sais à quoi il sert pour un crédit immobilier tu sais comment l’améliorer C’est littéralement la base pour préparer un projet qui tient debout et éviter le mur du refus bancaire

Étape logique numéro un tu poses tes chiffres noirs sur blanc revenus nets tous tes crédits actuels ton budget de vie Trois lignes de calcul et tu as ton vrai taux d’endettement Pas celui des pubs bancaires le tien

Étape suivante tu ajustes ton projet si besoin montant du bien apport durée localisation Tu peux ensuite aller voir un courtier ou ta banque avec des idées claires ce qui change totalement la discussion

Et si tu veux continuer à muscler ta culture immo tu peux faire un tour sur nos autres dossiers sur comment investir dans l’immobilier ou sur la façon de négocier un bien immobilier Crois moi plus tu maîtrises ces notions plus tu es à l’aise face aux banques et aux vendeurs